賣土地
小周買了天母的新房子,為了減輕貸款壓力,打算把單身時住的小房子賣掉,先到稅捐處估算所要繳的土地增值稅,結果按一般用地稅率計算要繳 1 百多萬元,而按自用住宅用地稅率計算則不到 30 萬元,怎麼差這麼多!經稅捐處服務人員詳細說明之後,小周終於解開心中的疑慮。
土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採用累進稅率計徵,一般用地稅率分 20%、30% 及 40% 等 3 級,但自用住宅用地優惠稅率則只有 10%。自用住宅就是自己的房子自己住,簽訂買賣契約的前 1 整年都沒有出租或營業,而且有本人或配偶、直系親屬設立戶籍,戶籍登記倒是只要簽約當天有在那裡就可以了。
由於自用住宅用地稅率是優惠稅率,稅法規定一人一生只有 1 次機會,但不限定 1 處,如果同時擁有好幾間房子都是給直系親屬居住,並設立戶籍,只要安排好同一天簽訂買賣契約、同一天向稅捐處申報土地增值稅,就可以善用都市土地 300 平方公尺的最大額度了。
既然是一人一生只有 1 次機會,就表示本人和配偶都各有 1 次機會,如果小周這次要享用這個權利,下次再換更大的房子的時候,也可以利用配偶相互贈與不課徵土地增值稅的規定,先把土地贈與給配偶,再用配偶的名義簽約買賣,那本人和配偶 2 人就都可以享受自用住宅少繳稅的優惠了。
另外,自 99 年起土地所有權人如符合下列條件時,可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率:
一、曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
二、出售都市土地面積未超過 150 平方公尺或非都市土地面積未超過 350 平方公尺。
三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
四、出售前持有該土地 6 年以上。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年。
六、出售前 5 年內,無供營業使用或出租。
服務人員還告訴小周可以申請退還所繳的土地增值稅呢!因為他是在 2 年內買新房子、賣舊房子,而且都是小周的名義,都是自己住,符合自用住宅用地的條件,新房子土地的公告現值總額又高過舊房子,不過退稅後,新房子必須 5 年內都是做自用住宅,不能有出租、營業、遷出戶籍或移轉所有權,稅捐處每年都會辦理清查,一旦不符規定就會把退稅額追繳回去,小周直說這趟請教獲益良多,臺北市稅捐處服務真是一流,還主動教人家如何節稅呢!
還有要注意的是,自 105 年 1 月 1 日起如果出售屬房地合一課徵所得稅制度範圍的房屋、土地,都要按實際交易價格計算交易所得課稅;如果出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地,只要就房屋部分計算財產交易所得課稅,土地部分免納所得稅。
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