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土地增值稅---問答實例

更新日期:111-03-24

一、土地以贈與方式移轉,可否適用自用住宅用地稅率?

答:因為贈與移轉並非出售,而且納稅義務人是受贈人,不是原來的土地所有權人,所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

二、張三聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定?

答:依土地稅法第28條之2的規定,配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅,但是不課徵並非真的免稅,只是延緩課稅,該筆土地再移轉依法應課徵土地增值稅時,仍須以第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅,均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵,應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」字樣提出申請,經地方稅稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後,即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」,向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記,即屬實質移轉,如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者,其因重購退稅已退還土地增值稅款,亦將依土地稅法第37條規定追繳;在決定贈與之前,最好確實掌握時機,以免因小失大。

三、農地開放自由買賣,任何自然人都可承買,老孫也夢想成真的買了一筆,原 先與家人過著農耕生活,享受田園之樂,但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用,聽鄰長說「農地一定要作農業使用,不然會被處罰」,詢問現在及時恢復作農業使用,還來得及嗎?

答:按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用,買的當時,有作農業使用,所以稅是暫時不課徵,但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以,老孫有一次改善機會,及時趕緊恢復作農業使用,否則,會因小失大,屆時因違反區域計畫法或都市計畫法,不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,再移轉時還要被課徵土地增值稅,實在不划算。 

四、老王欲出售一筆農地給老孫,朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」,詢問該如何辦理呢?

答:自89年1月28日土地稅法修正施行起,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時,應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請;其未註明者,得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而,農業用地移轉申請不課徵,必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這2項要件,並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」,地方稅稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地,於89年1月28日修正施行後第一次移轉,或申請不課徵再移轉,依法應課徵土地增值稅時,可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值,須檢附證件如下:

1.檢附該移轉土地於89年1月當時為農業用地之相關證明文件,如土地登記謄本或都市計畫土地使用分區證明文件。

2.除第1 項證明文件外,其他文件同一般申報案件【土地增值稅(土地現值)申報書、買賣契約書、改良土地費用證明文件等。】

3.並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時,為作農業使用之農業用地,請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」 

五、李姓民眾詢問其於花蓮縣及台東縣各有 1棟符合自用住宅用地要同時出售,需如何辦理土地移轉現值申報手續,才可節省納稅人荷包?

答:同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分,則可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;另若是跨縣市土地同時出售,無需分赴兩地申報土地現值,土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之地方稅稽徵機關統一辦理土地現值申報。地方稅稽徵機關收件後,會於土地現值申報書加蓋收件日期章戳,並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之地方稅稽徵機關,翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他地方稅稽徵機關辦理。

對話框

男孩:政府為促進房地產交易、活絡經濟,自94年2月1日起調降土地增值稅率。如果還想瞭解有關規定,建議你去各地方稅稽徵機關拿一本宣導手冊,裡面有更仔細的說明!

女孩:地方稅稽徵機關設想的真周到,謝謝你,我一定會拿一本回家好好研究!

六、蔣君於108年10月1 日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價 120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於110年 9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110 萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干?

答:按土地稅法第 35條規定,重購退稅必須符合「 2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日110年9 月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下:

先算出不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數
【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。

1.本案例可申請退還的土地增值稅是 15 萬元。

2.假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。
【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。

3.假設新購土地申報移轉現值為 80 萬元,則不足額為負數,表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地,已繳納之土地增值稅,不得申請退還。
【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。

有一點必須特別提醒注意的事項就是,蔣君於申辦重購退稅後,新購買的房子必須繼續作自用住宅 5年,也就是重購後 5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形,即使是配偶之間贈與都是不可以的,否則將被追繳原退還之稅款。

七、章君擁有 1棟 3層樓房的自用住宅用地,除騎樓10平方公尺外,其中能明確劃分之第 1樓層有30平方公尺開設通訊行,另30平方公尺,及第2、3 樓層面積各為70平方公尺均供自用住宅用地使用,全部建物面積合計210平方公尺,本筆土地面積係132平方公尺,請問章君有多少土地面積可享受按自用住宅用地優惠稅率10%課徵土地增值稅?

答:依據土地稅法及相關的財政部函釋,同一樓層內如有一部分做營業用,另一部分做住家使用,能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅,另附屬之騎樓部分應併一樓使用面積計算,就所占土地面積比例核課土地增值稅。故而章君可依實際使用情形比例核算,以本案為例,非自用住宅面積為一樓營業用加騎樓比例核算後之非自住面積(30+10x30/60=35)為35平方公尺,自用住宅規定即為(210-35=175)175 平方公尺,核准自用住宅之比例為83.33%,與本筆土地面積132 平方公尺相乘,即得可享受自用住宅用地稅率之面積為 110 平方公尺。 

八、信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,是否可以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅?

答:信託土地,於信託關係存續中,土地所有權人應移轉與受託人,由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分,如委託人與受益人同屬一人(自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用,與其他要件符合自用住宅用地規定,則受託人持有土地期間或出售時,可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。  

九、陳君最近要將已持有超過6年的自用住宅用地出售,但是他以前曾經出售自用住宅用地,並按一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,可否再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅?

答:依據土地稅法第34條第5項規定,土地所有權人適用第1項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列要件者,仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅:

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內,無供營業使用或出租。

所以陳君欲出售之土地,如果符合以上規定者,仍可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。 

十、實價登錄的實施,是否會影響土地增值稅的核課呢?

答:不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行,但是目前仍不會作為土地增值稅的課稅依據,請民眾不必太過憂心。

政府為了推動居住正義、促進不動產交易價格透明化並健全不動產交易市場,增列不動產交易實價登錄相關作業,民眾於101年8月1日起,不論自行購買或委託仲介業、地政士買賣不動產,都需要在完成移轉登記30日內,向主管機關(以臺中市為例,主管機關為臺中市各地政事務所)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,以改善現行不動產成交案件買方與賣方資訊不對稱的情形。實價登錄的資料,僅提供給民眾購屋、賣屋時作參考,避免民眾因資訊不對等,而造成不動產價格波動情形,而已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並完成立法前,不會作為土地增值稅課稅依據。 

十一、司法院釋字第779號解釋對移轉供公共設施使用之非都市土地有何影響?

答:土地稅法第39條第2項規定,僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵其土地增值稅;至非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,不予免徵土地增值稅,與憲法保障平等權之意旨不符。
嗣經檢討修正後增訂土地稅法第39條第3項規定,自110年6月25日修正條文生效日起,非都市土地被徵收前移轉,只要符合供公共設施使用,依法完成使用地編定及經需用土地人證明等要件,即可免徵土地增值稅;另為保障納稅人權益,修正條文施行時尚未核課或尚未核課確定之案件如果符合要件,也可適用上述免徵規定,請民眾特別注意以免影響自身權益。