一、移轉土地應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
二、土地增值稅納稅義務人
項 目 |
納 稅 人 |
舉 例 說 明 |
土地為有償移轉時 (如:買賣、交換、政府照價收買等) |
原所有權人 |
èA賣土地給B,納稅義務人為A。 èA用土地跟B交換房子,納稅義務人為A。 |
土地為無償移轉時 (如:贈與或遺贈等) |
取得所有權人 |
èA贈與(或遺贈)土地給B,納稅義務人為B。 |
土地設定典權時 |
出典人 |
èA(出典人)設典土地給B(典權人),納稅義務人為A,A回贖時可無息退還該筆稅款。 |
信託土地有償移轉或設定典權時 |
受託人 |
èA(受託人)於信託關係存續中,將受託土地賣給B,納稅義務人為A。 èA(受託人兼出典人)於信託關係存續中,將受託土地設定典權給B(典權人),納稅義務人為A,A回贖時可無息退還該筆稅款。 èA(受託人)於信託關係存續中,依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地,納稅義務人為A。 |
信託土地歸屬時 |
歸屬權利人 |
èA(受託人)依信託本旨移轉信託土地給B(委託人以外之歸屬權利人),納稅義務人為B。 |
四、稅率及應納稅額的計算
(一)一般用地稅率(3種級距)
稅 級 別 |
計 算 公 式 |
第 1 級 |
應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】 × 稅率 (20%) |
第 2 級 |
應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】× 【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A) 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06 |
第 3 級 |
應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B) 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18 |
稅率速算表
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20年以下 |
超過20年以上~30年以下 |
超過30年以上~40年以下 |
超過40年以上 |
第 1 級 |
ax20% |
ax20% |
ax20% |
ax20% |
第 2 級 |
ax30 % - bx10 % |
ax28 % - bx8 % |
ax27 % - bx7 % |
ax26 % - bx6 % |
第 3 級 |
ax40 % - bx30 % |
ax36 % - bx24 % |
ax34 % - bx21 % |
ax32 % - bx18 % |
備註:a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)
【實例說明】
李某有一筆土地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為200%,曾經繳納工程受益費8萬元,持有土地年限35年,李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下:
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數-土地改良費用(工程受益費)
=土地漲價總數額
(160,000元×50平方公尺)-(20,000元×50平方公尺×200%)-80,000元=5,920,000元
(2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數)
5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)=296/100(適用第3級距)
(3)土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】-2,000,000元×0.21=1,592,800元
(二)自用住宅用地稅率 10%
前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為
5,920,000元×10%=592,000元
五、申報期限
土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約之日起 30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
實例說明
張某與李某在113年12月25日訂定土地買賣契約,約定以訂約日之公告土地現值150萬元為移轉現值申報土地增值稅,該筆土地之公告土地現值於114年1月1日調漲為160萬元,如果張某與李某在訂定契約之日起30日內,即在114年1月23日以前(含當日)向地方稅稽徵機關申報土地增值稅,則以訂約日之公告土地現值150萬元計徵土地增值稅。如果張某與李某在114年1月24日以後(含當日)才向地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。
六、下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地(無須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅)。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
〈請參閱:參.三.(二)說明〉
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
〈請參閱:參.三.(三)說明〉
6.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者。
〈請參閱:參.三.(四)說明〉
7.依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。
〈請參閱:參.三.(一)說明〉